StartMarokkoMarokko – Immobilienmakler werden im Kampf gegen Geldwäsche in die Pflicht genommen.

Marokko – Immobilienmakler werden im Kampf gegen Geldwäsche in die Pflicht genommen.

Immobilienmakler müssen neue Dokumentationspflichten erfüllen.

Immobilienmakler müssen Kontrollmechanismen einführen, Transaktionen dokumentieren und auch ggf. melden. Kampf gegen Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung wird ausgeweitet auf den Immobiliensektor.

Rabat – Das nordafrikanische Land bemüht sich seit Jahren von der sog. grauen Liste der EU genommen zu werden, auf der Länder geführt werden, die im Kampf gegen Geldwäsche, Steuervermeidung oder Hinterziehung sowie Terrorfinanzierung nicht ausreichend gut aufgestellt sein sollen. Gerade in Marokko spielt das Bargeld eine große Rolle im alltäglichen Geschäftsleben und nach wie vor auch im Immobiliensektor. So werden teils hohe Summen als Bargeld beim Kauf oder Verkauf von Immobilien bewegt, was auch Schwarzgeldgeschäfte und Geldwäsche fördert. Die Regierung in Rabat nimmt sich seit einigen Jahren einen Berufstand nach dem anderen vor, der solche Geschäfte begünstigt und versucht die Geldflüsse zu moderieren und überprüfbar zu machen.

Immobilienmakler als Berufsgruppe nun in einem Gesetz definiert.

Nach Anwälten, Notaren und Adoulen (Notare nach islamischem Recht) sollen nun auch die Makler sich am Kampf gegen die Geldwäsche beteiligen. Ein Erlass von Wohnungsbauministerin Fatima Zahra Mansouri hat im Januar 2023 die Regeln und Maßnahmen festgelegt, mit denen Immobilienmakler zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung beitragen müssen.

Die am 19. Januar 2023 im Amtsblatt veröffentlichte Verordnung definiere den Beruf des Immobilienmaklers nun eindeutig. Danach ist eine Maklerin oder ein Makler „eine natürliche oder juristische Person, die regelmäßig oder beruflich Dienstleistungen für andere Personen im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf von Immobilien erbringt”.

Der Text des Wohnungsbauministeriums stehe im Zusammenhang mit dem Gesetz 43-05 zur Bekämpfung der Geldwäsche. Mit diesem Gesetz wurden „Immobilienmakler und -vermittler” in die Liste der Berufe mit besonderen Befugnissen und Pflichten aufgenommen.

Immobilienmakler muss ein Warnsystem einrichten und vorhalten.

Zugelassene Makler müssen ein internes und dauerhaftes Kontrollsystem einrichten, um Geldwäsche und mögliche Terrorismusfinanzierung erkennen zu können. Dieser Mechanismus sei sowohl für Firmenkunden als auch für Stamm- und Gelegenheitskunden anzuwenden.

Die gesamte Verpflichtung beziehe sich auch auf „wirtschaftliche Eigentümer” (Nutznießer). D. h. „die Personen, denen die Kundin oder der Kunde letztlich zuarbeitet oder die die Kontrolle ausübt, oder die Person, in deren Namen die Geschäfte ausgeführt werden”. Die angekündigte Einführung eines nationalen Registers für solche Personen wird diese Bestimmung erleichtern. Ein ähnliches System gibt es auch in der EU, wo z.B. bei Unternehmen nicht nur der Geschäftsführung zu registrieren ist, sondern auch der eigentliche Nutznießer bzw. die eigentliche Kontrollinstanz, z.B. der Hauptanteilseigener (Transparenzregister).

Das Kontrollsystem sollte auf einer kontinuierlichen bzw. aktualisierten internen Risikoanalyse beruhen. Es brauche Maßnahmen, um Kunden und alle an den Transaktionen beteiligten Parteien zu identifizieren. Verdächtige Fälle sollten der nationalen Finanzaufsichtsbehörde gemeldet werden.

Immobilienmakler müssen neue Dokumentationspflichten erfüllen.

Künftig müsse die Maklerin oder der Makler ein Informationsformular erstellen, bevor er/sie eine Geschäftsbeziehung oder ein Geschäft mit einem/einer potenziellen Kundin oder Kunde eingehe. Dabei sollte man sich auf Ausweispapiere berufen, die von der marokkanischen Verwaltung oder einer gleichwertigen ausländischen Behörde ausgestellt wurden.

Diese Dokumente müssen rechtsgültig sein und ein Foto der Kunden enthalten. In der Verordnung stehe, welche Informationen auf dem Formular angegeben werden müssen. Es hänge davon ab, ob die Kundin oder der Kunde eine natürliche oder eine juristische Person seien.

Gesteigerte Sorgfaltspflichten bei „Risiko-Kunden“

Kundinnen und Kunden, die ein „hohes Risiko” mitbringen könnten, sollten mit besonderer Vorsicht behandelt werden. Dazu gehören Personen, die der Maklerin oder dem Makler auf der Grundlage von Informationen, als solche identifiziert haben. In der Regel handele es sich dabei um nicht ansässige Ausländerinnen und Ausländer, Vereinigungen mit hohem Risiko sowie Staatsangehörige und Unternehmen aus Ländern, für die die FATF „erhöhte Wachsamkeit” empfehle.

In diesen Fällen sollte die Maklerin oder der Makler zusätzliche Informationen über die Kundin oder den Kunde einholen, z. B. die Gründe für die durchgeführten oder geplanten Transaktionen und die Herkunft des Geldes oder Vermögens der Person.

Definition von ungewöhnlichen Transaktionen müssen entwickelt werden. Immobilienmakler müssen Berichte an Behörden aushändigen.

Die Maklerin oder der Makler sollte für jede Kategorie von Kundinnen und Kunden Schwellenwerte für die durchzuführenden Transaktionen festlegen. Wenn diese überschritten werden, gelten die Transaktionen als ungewöhnlich.

Transaktionen, die keinen eindeutigen legitimen Zweck zu haben scheinen, die Kosten verursachen, die sich von den üblichen Transaktionen unterscheiden oder die unter ungewöhnlich komplexen Umständen stattfinden, sollte die Maklerin oder der Makler Aufmerksamkeit schenken. Jede Transaktion, die als „ungewöhnlich”, „komplex” oder „verdächtig” angesehen wird, sollte den Behörden gemeldet werden.

Spätestens drei Monate nach Ende des Geschäftsjahres müssen die Immobilienmakler Behörden einen Jahresbericht über das interne Kontrollsystem und die durchgeführten Kontrolltätigkeiten vorlegen.

Dieses Konzept siehe Strafen für die Nichteinhaltung vor, wobei die Maklerin oder der Makler mit Haft- bzw. Geldstrafen bis zu 1 Million marokkanische Dirham MAD belegt werden können. Es drohen auch schwerwiegende strafrechtliche Sanktionen.

Die Abteilung für Wohnungsverwaltung sei für die Aufsicht bzw. Kontrolle zuständig, dessen Entscheidungen ggf. vor dem Verwaltungsgericht angefochten werden können.

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